― 新宿区・千代田区・文京区の不動産相続をわかりやすく解説 ―
新宿区・千代田区・文京区の相続相談なら
新宿・千代田相続相談センター
相続診断士・プライベートコンサルタントの乾浩一です。
「うちは自宅があるだけだから大丈夫ですよね？」
「土地はあるけれど、現金はそんなにないから相続税はかからないと思います」
このようなお声を、麹町で開催している個別相談会でもよく伺います。
しかし実際には、
👉 “土地があること”が相続税の最大のポイントになるケース
👉 “現金が少ないのに相続税が高額になる”という事態
が、新宿区・千代田区・文京区では非常に多く起こっています。
特に都心部は地価が高いため、
「普通のご家庭」だと思っていた方が、
突然“相続税の対象家庭”になることも珍しくありません。
今日は、
- 土地があると相続税はどれくらい増えるのか
- なぜ都心の不動産は相続税が高くなりやすいのか
- どのタイミングで対策すべきなのか
- 何をしておかないと“損”をするのか
を、やさしく丁寧に解説いたします。
1. まず知っておきたい「相続税の仕組み」
相続税は、
亡くなった方の財産の合計額 － 基礎控除
に対してかかります。
■ 基礎控除の計算式
3,000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数
例えば、
- 相続人：配偶者＋子2人（計3人）
の場合、
3,000万円＋600万円×3人＝4,800万円
つまり、
👉 財産が4,800万円を超えると相続税の対象になります。
2. なぜ「土地」があると相続税が高くなるのか？
理由はシンプルです。
① 都心の土地は評価額が高い
② 土地は分けにくい
③ 現金化しづらい
特に新宿区・千代田区・文京区は
路線価が非常に高いエリアです。
例えば、
- 千代田区番町エリア
- 新宿区市ヶ谷
- 文京区本郷
などは、
1㎡あたり数十万円〜百万円超になることもあります。
3. 具体例で見てみましょう
ケース①：自宅のみのケース
土地評価：8,000万円
建物評価：1,000万円
預貯金：2,000万円
合計：1億1,000万円
基礎控除：4,800万円
課税対象額：6,200万円
ここに税率がかかります。
結果として、
👉 相続税が1,000万円前後になることもあります。
4. 「現金がないのに税金が高い」という問題
土地中心の財産構成だと、
- 不動産：1億円
- 預金：500万円
というケースもあります。
しかし相続税は数百万円〜1,000万円。
つまり、
👉 「税金を払う現金が足りない」
という事態になります。
これが、
都心不動産相続の一番のリスクです。
5. さらに危険なのが「二次相続」
配偶者が多く取得すると、
一次相続では税金がゼロになることもあります。
しかし…
次に配偶者が亡くなったとき、
👉 子どもだけの相続
👉 基礎控除が減る
👉 配偶者特例が使えない
結果、
相続税が跳ね上がることがあります。
6. 土地がある家庭でよくある誤解
❌ 「自宅だから評価は安い」
❌ 「住んでいれば税金はかからない」
❌ 「売ればいいから大丈夫」
実際は、
- 小規模宅地特例の条件を満たさない
- 同居要件を満たさない
- 共有で揉める
など、複雑な問題があります。
7. 2026年以降の動きも見据える
近年、
- 生前贈与ルール変更
- 税務調査の厳格化
- 不動産評価の見直し
など、
制度の動きが早くなっています。
これからは、
👉 “とりあえず様子を見る”
という時代ではありません。
8. 今やるべきこと
① 財産の棚卸し
② 不動産評価の把握
③ 一次・二次相続の試算
④ 納税資金の確認
⑤ 家族会議
これをしないまま相続を迎えると、
- 税金で揉める
- 売却で揉める
- 兄弟間で対立する
という事態になります。
9. 65歳のあなたへ
お母様が80代で、
- 都内に自宅
- いくつかの不動産
- 金融資産も保有
という状況であれば、
👉 かなりの確率で相続税対象です。
しかし、
「何から始めたらいいかわからない」
それが普通です。
10. 土地がある家庭ほど“早い人”が得をする
相続対策は、
✔ 発生前しかできないこと
✔ 早くやるほど選択肢が広い
という特徴があります。
発生後ではできないことも多いのです。
11. 私の役割
私は税理士ではありません。
弁護士でもありません。
私は、
ご家族全体を整理する“第三の家族”としての立場
- 家族の想いを聞き
- 数字を整理し
- 専門家をつなぎ
- 実行まで伴走する
これが私の役目です。
12. 無料個別相談でできること
・相続税の簡易試算
・土地評価の考え方
・一次・二次相続シミュレーション
・揉めない分け方の方向性
を、やさしく丁寧にご説明します。
13. まとめ
土地があると、
✔ 相続税は高くなりやすい
✔ 現金不足になりやすい
✔ 兄弟トラブルになりやすい
しかし、
✔ 事前に整理すれば
✔ 家族で話し合えば
✔ 設計すれば
“安心できる相続”に変わります。
最後に
「うちは土地があるから心配」
そう思った今が、
一番いいタイミングです。
新宿・千代田相続相談センターでは、
麹町徒歩1分で個別相談会を開催しております。
どうぞお気軽にご予約ください。
ご家族が笑顔で相続を迎えられるよう、
丁寧にサポートさせていただきます。
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乾浩一
